Документы для аренды. Какие документы нужно проверять при заключении договора аренды квартиры Какие документы взять у квартирантов

В условиях сложной экономической ситуации достаточно распространённая практика среди граждан, по каким-либо причинам не имеющим возможности приобрести собственную квартиру.

Спрос на съёмные квартиры увеличивается ежегодно, что создаёт благоприятные условия для мошенников . Вот почему поиском свободной квартиры следует заниматься через авторитетного рекламодателя, уже много лет находящегося на рынке.

Не менее важно проверить соответствующие документы у потенциального арендодателя, чтобы гарантированно избежать встречи с мошенниками. Лица, занимающиеся сдачей квартир, также беспокоятся о том, кто именно арендует у них жилую площадь. Столкнуться со злостным неплательщиком тоже достаточно реальная перспектива, от которой владельцы недвижимости хотят застраховаться.

Проверка честности арендодателя одно из важнейших условий получения жилья.

Арендатор должен уделить самое пристальное внимание следующим документам:

• При первой встрече желательно взглянуть на паспорт - этот основной документ для каждого гражданина РФ.
• Необходимо раскрыть документ на странице прописки и проверить внесённые туда данные.
• Обычно хозяева имеют прописку по тому же адресу, где размещается жильё.
• Отсутствие прописки достаточно редкое явление, но иногда бывает, что хозяин абсолютно честен с нанимателем.
• Просто он не успел прописаться. В этом случае можно поинтересоваться личностью хозяина у соседей.
• Это не очень эффективная проверка, однако, она лучше, чем отсутствие любого контроля ситуации.

Далее следует проверка прав собственности и правоустанавливающих документов.

Эта информация гораздо важнее паспортной прописки .

Если предъявлена копия - это повод насторожиться. В документе о государственной регистрации сверяются паспортные данные. Они должны совпадать с данными, отражёнными в имеющемся у человека паспорте. В очень редких случаях вместо свидетельства могут предъявить судебное решение или документ, выданный наследнику умершего .

На следующем этапе нужно обратиться в местное отделение Росеестра и запросить там справку, подтверждающую права хозяина на данную квартиру или иное жильё.

Выписка стоит порядка 200 рублей. Выдают её в течение пяти дней любому гражданину, подавшему соответствующий письменный запрос. В справке сверяется ФИО собственника.

Также из документа выясняется, имеются ли другие собственники, не находится ли жильё под залогом, нет ли каких-либо судебных запретов на его аренду. Если собственников несколько, придётся заручиться поддержкой каждого из них - а это дополнительное время и большая вероятность получения отказа.

Нужно отдавать себе отчёт в том, что без наличия письменного согласия хотя бы одного собственника арендатора могут выселить из квартиры в любой момент, и на вполне законных основаниях.

Дела не всегда ведёт сам владелец.

Часто его заменяет доверенный человек, имеющий нотариально заверенный документ. Такую доверенность следует проверять с особой тщательностью. Следует уточнить срок действия документа, проверить наличие подписи нотариуса. Можно даже позвонить в нотариальную контору и уточнить, получал ли данный гражданин доверенность.

Правильное оформление доверенности по продаже квартиры сыграет значительную роль в успехе сделки. По вся информация.

Документы у арендатора

Если жильё в аренду берёт физическое лицо, у него в основном проверяется паспорт (его наличие).

Но вопросами аренды также могут заниматься юридические лица (организации, ООО, ОАО). У них проверяются следующие документы:

• Доверенность, соответствующим образом заверенная у нотариуса. Важно выяснить, кого именно представляет данный представитель, и не истёк ли у него срок действия доверенности.
• Документы, подтверждающие правоспособность, указанного в доверенности юридического лица. Это может быть устав данной организации или общества, свидетельство о прохождении государственной регистрации, налоговые документы, подтверждающие официальный статус . Важно, чтобы были предоставлены оригиналы!
• Реквизиты данного юридического лица (адрес, телефоны, банковский счёт).

Важно, чтобы на всех перечисленных документах присутствовала подпись руководителя и мокрая печать организации.

Также арендатором может выступать лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью.

У него кроме паспорта проверяют:

• Документы, подтверждающие правоспособность - свидетельство о прохождении государственной регистрации, и свидетельство о постановке на налоговый учёт.
• Выписку из Единого информационно-расчётного центра.
• Реквизиты (банковский счёт, регистрационный номер, печать и подпись).

Как правило, если человек однажды занимался вопросами аренды, он сможет справиться с проверкой документов самостоятельно. Новичкам в этом деле лучше воспользоваться услугами специалиста в области недвижимости. Хотя услуги посредника придётся оплачивать дополнительно, это поможет избежать роковых ошибок и проблем.

Нажимая на кнопку отправить, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Время – деньги. Особенно актуальным это выражение становится, когда нужно срочно сдать квартиру. В довольно экстремальных условиях спешки, зачастую владельцы частной недвижимости допускают множество промахов и ошибок, которые в конечном итоге обходятся слишком дорого, и цена им не только деньги, но и испорченные нервы. Кроме того, пустая жилищная площадь требует постоянных платежей, а потому сдавать ее необходимо уже хотя бы для того, чтобы их перекрывать.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Очень часто хозяева оставляют квартиры пустыми, просто потому что не знают, как и что нужно делать, как правильно оформлять документацию и, в конце концов, чтобы просто не стать жертвой обыкновенных мошенников либо неблагонадежных жильцов. Давайте разберем, как сдать квартиру официально, что это даёт и как правильно всё оформить.

Официальная аренда частного жилья является наиболее оптимальной и выгодной сделкой с юридической точки зрения. Кроме того, такой способ сдачи квартиры наиболее безопасен, в первую очередь, для самих хозяев.

Преимущества законной сдачи квартиры

1. Не нужно бояться, что арендатор сделает с ней неизвестно что и не сбежит, не заплатив за проживание и коммунальные услуги. Таким простым способом можно исключить возможность аферы с Вашим имуществом.
2. Не лучший вариант и сдача знакомым или родственникам, заключив «на словах» устный договор. Единственный плюс – Вы будете знать людей, которые проживают в Вашей квартире. Но, если сдача квартиры для Вас – это, прежде всего, получение хорошего пассивного дохода, то лучше найти незнакомых арендаторов и оформить сделку по достойной цене и по всем правилам.
3. Данный способ помогает максимально предвидеть все будущие расходы на квартиру, включая даже оплату телефонных звонков жильцов. Официальный договор аренды включает все пункты оплаты и обязанности обеих сторон.
4. Кроме того, можно быть спокойным, что проблем с налоговой не возникнет, и Вас не притянут к ответственности за сокрытие прибыли.

Какие документы нужны для оформления договора?

Оформление договора аренды квартиры не требует сбора большого пакета документов и различных справок, как, например, для ее покупки. Стандартный набор включает наличие таких обязательных документов, как:

• Свидетельство о праве собственности на жильё в случае или же договор, который подтверждает право на ее собственность (к примеру, это может быть договор купли-продажи или договор Дарения);
• Список всех зарегистрированных в квартире (выписка из лицевого счета в ЖЭКе);
• Нотариальное согласие на аренду от всех собственников квартиры, если их несколько. Кроме того, в процессе заключения договора они должны обязательно присутствовать. Данный факт может избавить Вас от различных будущих проблем, которые могут возникнуть при вмешательстве совладельцев квартиры, если он не согласны с ее арендой.

Со стороны арендатора необходимо предоставление паспорта.

Договор аренды: для чего нужен и что в нем прописать?

Договор о найме квартиры является официальным документом, который подтверждает факт законной аренды недвижимого имущества и содержит всю информацию о сделке, ее условиях и сроках, а также гарантиях и обязанностях обеих сторон. Он заключается между двумя сторонами: арендодателем и арендатором. Это важная составляющая вопроса, как правильно сдать квартиру в аренду.

На сегодняшний день практикуются два вида договоров о сдаче имущества

1. Договор найма. Заключается в тех случаях, когда Вы сдаете квартиру физическому лицу (гл. 35 ГК РФ). Данный вид договора не подлежит обязательной регистрации, независимо от продолжительности его срока.
2. Договор аренды. Необходим для заключения сделки с юридическими лицами (гл. 34 ГК РФ). Подлежит обязательно регистрации, если он заключается на срок от 1 года и более.

Значение официального договора о сдаче жилья в наем невозможно переоценить. Обязательное наличие такого документа в десятки раз облегчит Вам жизнь, убережет кучу денег и нервов в будущем. Так что важно уделить ему максимум внимания при оформлении.

Отсутствие договора – это неоправданный риск для арендодателя и причин тому достаточно много, к примеру:

1. Вы не сможете «отсудить» долги, если вдруг Вам «повезет» с неблагонадежными жильцами, которые не платят аренду за проживание и коммунальные платежи.
2. Кроме того, невозможным станет возмещение испорченного имущества или кража личных вещей, что довольно часто встречается на практике.
3. Банально, но даже в милиции никто не станет принимать Ваше заявлении о проблемах с жильцами, если нет официального договора аренды, который подтверждает факт сдачи жилья в наем.
4. Если новые жильцы затопят соседей или нанесут им другой ущерб, то возмещать придется непременно Вам.

Какая информация в обязательном порядке должна быть зафиксирована в договоре:

• размер месячной оплаты за аренду,
• сроки оплаты, вплоть до числа и времени,
• использование личного имущества хозяев квартиры, какого и в какой степени разрешается,
• оплата всех коммунальных расходов, размеры и сумма, информация о том, кто их будет платить — арендатор или арендодатель, это поможет избежать многих конфликтных ситуаций в будущем,
• обязательное точное время и порядок проверки съемной квартиры и имущества в ней хозяевами жилья,
• указывается информация о приватизации жилья, его собственниках,
• обязательно обозначается количество будущих жильцов,
• порядок возврата средств в случае неуплаты, а также порядок возмещения возможных материальных убытков арендодателю в случаях неправомерных действий нанимателей,
• дополнительные договоренности, которые не противоречат законодательству, но является важными для обеих сторон.

Как обязательное приложение к договору, должен быть акт приема-передачи личного имущества хозяина квартиры , в котором указывается факт передачи квартиры и всего имущества в ней. Благодаря использованию такого документа, значительно снижаются всевозможные риски причинения ущерба как жилью, так и всем вашим вещам на время проживания жильцов.

Конечно, даже в случае заключения договора, определенные риски есть у обеих сторон. Наниматель имеет право знать и должен быть уверен, что вы имеете официальное право сдавать жилье, а также, что с квартирой нет неприятных проблем, что уплачены все коммунальные платежи и долгов за ней не числится. Вся эта информация заранее честно оговаривается, после чего в обязательном порядке указывается в договоре при заключении. Наниматель обязан обязательно подтвердить, что он ознакомлен с информацией о жилье и не имеет никаких претензий.

Как дополнительная важная информация, в договоре могут указываться данные, подтверждающие платежеспособность нанимателей (например, справка с места работы, в которой обозначаются имена и номера телефонов контактных лиц, которые могут подтвердить информацию предоставленную арендатором).

Отдельным пунктом указывается, что данная квартира не сдана никому другому, что она является «чистой». Не стоит ограничиваться определенными стандартными фразами, важно как можно подробнее указать всю информацию о жилье и имуществе в нем, а также все устные договоренности с нанимателем. В таком случае обе стороны сделки смогут избежать возможных неприятных последствий, или же защитить свои права в случаях неправомерных действий другой стороны.

Передача денег в счет оплаты аренды

Заключительный и самый важный этап сделки – это передача денег. К нему важно относиться максимально серьезно. На сегодняшний день существует несколько способов осуществления данной процедуры:

1. Из рук в руки – самый простой и быстрый способ. Но он может быть не всегда удобным обеим сторонам, так как необходимо находить время для осуществления этого процесса. Часто таким временем ни одна, на другая сторона не могут пожертвовать, особенно если это происходит днем. Объясняется это просто – зачастую днем люди находятся на своих рабочих местах. Если средства передаются наличными, обязательно заключайте акт приема-передачи денег или же пишите расписку с указанной суммой, датой, периодом платежа и подписью.
2. Использование различных безналичных счетов , на которые в определенный срок жильцы перечисляют арендную плату за жилье. В таком случае арендатору важно сохранять все квитанции.

Абсолютно все манипуляции с оплатой проводятся на основе заключенного договора и не могут быть изменены в одностороннем порядке. Обе стороны должны следовать заранее оговоренным условиям сделки. Если это передача денег из рук в руки или же доверенным лицам, то обязательно необходимо предоставлять документы, которые подтверждают наличие доверенности. Передача денежных средств через банковские учреждения путем зачисления на счет упрощает весь процесс в несколько раз. Тем боле что факт передачи денег, если сохранены все квитанции, практически невозможно оспорить или отрицать.

Мелочей в таком важном деле не бывает. Любая мелочь может сыграть с Вами злую шутку и стоить очень дорого. Это значит, что личная перестраховка всегда намного лучше и целесообразнее кредита доверия малознакомым людям.

Как правильно платить государственные налоги за аренду недвижимого имущества?

Если вы интересуетесь тем, как сдать квартиру в аренду официально, то вы должны знать и об уплате налогов. На практике в России применяются разные способы сдачи квартир и не всегда они подкреплены законом. Сдача жилищного имущества без уплаты налогов – это реальность, а не выдумка. По статистике около 60 % хозяев, которые самостоятельно занимаются арендой своего жилья, не платят налоги государству. Как правило, такой вариант чреват неприятными последствиями и проблемами с соответствующими государственными органами.

Чаще всего происходит банальная ситуация – именно соседи таких арендаторов выдают нечестных «дельцов», обычно это происходит, когда жилье нанимается непонятно кем и в случае хулиганского поведения в ночное время. Естественно, что соседи начинают жаловаться и наружу выплывает неофициальная аренда с неуплатой налогов.

Есть способ сдать квартиру официально и не платить налоги, обратившись к посредникам в лице агентств недвижимости. Но в таком случае и львиная часть прибыли уходит к ним. Выгоднее сделать все самому и по закону. Но как?

По закону предоставлять в аренду недвижимое имущество могут лица, которые занимаются частной предпринимательской деятельностью, так и лица без регистрации как предприниматель (согласно нормам Налогового кодекса).

В таком случае объект налогообложения определяется по расчету арендной платы, которая заранее указана в официальном договоре между арендодателем и арендатором жилплощади. Налог на аренду недвижимости предусматривается в обязательном размере ставки 13 % от полученного дохода от сдачи имущества . Этим доходом, как правило называется сумма, заранее прописанная в официальном договоре и уплаченная хозяину.

В отдельных случаях процентная ставка составляет 17 % от суммы превышения с учетом всех предусмотренных ранее налогов: если общая сумма полученного налогоплательщиком дохода за последний отчетный месяц превышает размер минимальной заработной платы в десятикратном размере.

Как происходит этот процесс на практике?

Хозяин квартиры, он же арендодатель, по окончании года в самостоятельном порядке подает налоговую декларацию физического лица (форма 3-НДФЛ). Данная декларация предоставляется в органы налоговой инспекции по месту непосредственного осуществления предпринимательской деятельности. В другом случае заполненная декларация подается по месту нахождения имущества.

Через какое-то время в почтовый ящик приходит квитанция, которую нужно оплатить. Срок подачи декларации и уплаты налога за прошедший год — до 30 апреля нового года.

На деятельность, связанную со сдачей недвижимости в аренду, можно зарегистрировать частное предприятие. Это существенно упростит всю схему уплаты налогов на доходы. Для этого необходимо произвести регистрацию субъекта предпринимательской деятельности – физического лица или индивидуального предпринимателя. Проще всего оформить ИП и платить 6% с прибыли по упрощенной системе налогообложения.

Возможные трудности при оформлении сделки

Не всегда сделки по оформлению аренды недвижимого имущества проходят гладко и быстро. Чтобы не учиться на своем горьком опыте, можно просто взять на заметку типичные ошибки, которые очень часто совершаются при оформлении:

1. При заключении договора срок аренды лучше прописывать сразу. А если он превышает 12 месяцев, то его в обязательном порядке нужно регистрировать в Федеральной регистрационной службе. В таком случае сумму государственной пошлины выплачивает арендатор, а договор аренды регистрируется на ее собственника. Такой договор обретает полноправную юридическую силу и может выступать официальным документом в случаях разрешения различных спорных и конфликтных ситуаций.
2. Чтобы избежать различных неприятных ситуаций в процессе сдачи жилья, важно самостоятельно контролировать весь процесс. Кроме того, не поленитесь и расспросите у будущих жильцов как можно больше информации. Желательно еще и проверить ее на достоверность, к примеру позвонить на работу и убедиться в том, что там действительно работает такой человек.
3. Серьезное отношение к любым мелочам в этом серьезном деле — это гарантия избежания возможных проблем. Поэтому от Вашей ответственности и осознанности зависит благоприятный исход сделки и получение будущей прибыли в полном объеме без ненужных потерь.

06.02.19 61 176 29

И не подарить деньги мошенникам

В течение трех лет я помогала людям снимать квартиры и теперь знаю несколько тысяч историй аренды.

Мария Яковлева

оберегает людей от мошенников

Бывало так, что мои клиенты находили квартиру, договаривались о переезде, но вместо этого теряли деньги и оставались без жилья. Расскажу о шести самых распространенных схемах обмана нанимателей и объясню, какие проверять документы и на что обращать внимание.

Вариант мошенничества

Липовые квартиры от информационных агентств

На рынке недвижимости существуют агентства, которые продают только информацию, поэтому их называют информационными. Они предоставляют фальшивые данные о квартирах, берут комиссию с клиента и не гарантируют заселение.

На объявления от таких агентств часто попадаются люди, которые только приехали в чужой город и хотят быстро снять квартиру. Я заметила, что даже офисы таких агентств часто расположены недалеко от вокзалов и популярных хостелов.

Для этого потенциального нанимателя приглашают в приличный офис, чаще всего в центре города. Менеджеры хорошо подготовлены и производят впечатление профессионалов. Будущему нанимателю предоставляют лицензии и документы, показывают много поддельных наград, дипломов и грамот.

После знакомства предлагают подписать договор и заплатить комиссию. По этому договору агентство предоставляет адреса сдаваемых квартир и номера телефонов их собственников. Менеджер показывает фотографии завлекательных вариантов - шикарных квартир по заниженной цене.

Затем менеджер выдает информацию, предлагает созвониться с подставным собственником и без агента поехать на просмотр квартиры. Дальше вариантов развития событий несколько. Собственник говорит, что квартиру сдали, или не берет трубку, номер телефона оказывается неактивным, или выясняется, что квартира по такому адресу не сдается или не существует.

Если вернуться в агентство, менеджер предъявит информационный договор. В нем нет пункта о том, что информация должна быть актуальной, а агентство обязуется найти квартиру. Клиенту предоставили информацию - за ее качество агентство не отвечает. Может случиться, что офиса уже не будет, потому что информационные агентства в большинстве случаев - фирмы-однодневки.

Как себя обезопасить. Если вы поняли, что объявление на сайте размещено информационным агентством, не звоните туда, а пожалуйтесь в службу поддержки. Специалисты крупных сайтов знают, как распознать информагентства. Они дополнительно проверят пользователя и все его объявления и заблокируют, если найдут нарушения.

Если позвонили и поняли, что имеете дело с агентством, не приезжайте в офис. Потратите время, а квартиру не снимете. Если вы только на месте распознали информагентство, бегите оттуда. И не забывайте о базовых правилах:

1. Внимательно читайте договор и не платите деньги в офисе. В хороших агентствах вам сначала покажут квартиру, предложат проверить документы, подписать договор найма, акт приема-передачи и только потом попросят внести предоплату.
2. Дорогие квартиры и качественные услуги не могут стоить дешево. Информагентства заманивают людей именно дешевизной услуг: они ставят цены в 2-3 раза ниже, чем честные агенты.

Например, в Санкт-Петербурге самый востребованный тип квартир - однушки со среднего качества ремонтом у метро примерно за 20 тысяч рублей. Если найдете агента с 50% комиссией, заплатите за поиск 10 тысяч рублей. Информационные агентства ставят цену за свои услуги меньше - обычно 10-20% от арендной платы за месяц, то есть 2-4 тысячи рублей.

Вариант мошенничества

Черные риелторы и чужие квартиры

Человек имеет право сдавать только свою квартиру и подтверждает это свидетельством о регистрации права или выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и правоустанавливающим документом, например договором купли-продажи. Чтобы сдать чужую квартиру, пусть даже близкого родственника, необходима нотариальная доверенность.

Мошенники играют на доверии людей. Они снимают квартиру, подделывают документы и сдают ее нескольким людям. Эта схема была широко распространена в 90-х годах из-за черных риелторов, но сейчас встречается уже реже.

Схема обмана. Сначала мошенник снимает квартиру и готовится к будущему обману. Он выбирает собственников, которые редко появляются в квартире: много работают, путешествуют или живут за границей. Затем «наймодатель» подделывает все документы, которые проверяют наниматели, - паспорт, свидетельство о регистрации права на квартиру и правоустанавливающий документ - и выставляет квартиру по заниженной цене. Так больше шансов быстро найти желающих.

Мошенник принимает звонки и назначает просмотры на разное время, чтобы наниматели не пересекались друг с другом. Каждому показывает поддельные документы, рассказывает о преимуществах квартиры и ведет себя как настоящий, добросовестный собственник. Наконец он подписывает несколько договоров найма, берет у каждого нанимателя арендную плату и пропадает.

Наниматель приходит в «свою» квартиру и видит толпу других людей. У всех есть липовый договор найма, и каждый уверен, что квартиру снял именно он. После споров и выяснений все понимают, что нарвались на мошенника. Возможно, все наниматели встретятся у дверей, потому что мошенник успеет сменить замки, чтобы никто не попал в квартиру. В любом случае прав на квартиру у них нет, так как договор найма был заключен с человеком, которому квартира не принадлежит.

Как себя обезопасить. Проверяйте документы медленно и вдумчиво. Если наймодатель вас торопит, не поддавайтесь: задавайте вопросы, читайте договор найма. Мошенник находится в стрессовой ситуации, поэтому будет торопить. Ему важно, чтобы потенциальный наниматель не заметил подделок и побыстрее отдал деньги: у него на очереди еще несколько таких же жертв.

Из документов проверьте свидетельство о регистрации права, если квартира куплена до 15 июля 2016 года, или выписку из ЕГРН, если после этой даты. Также следует посмотреть правоустанавливающие документы - чаще это договор купли-продажи или договор долевого участия в строительстве для новостроек - и паспорта всех собственников.

Как отличить субаренду от мошенничества

Субаренда - нормальная, законная практика в мире недвижимости. Наниматель снимает квартиру у наймодателя с правом субаренды. После чего сдает ее другим людям и заключает с ними договоры. Эта схема больше распространена на рынке посуточной аренды, меньше - при долгосрочной.

Отличить субаренду от мошенничества можно при помощи проверки документов. Посмотрите паспорт, правоустанавливающие документы и свидетельство о регистрации либо выписку из ЕГРН. Так вы поймете, кто собственник квартиры.

Если это субаренда, в договоре обязательно будет пункт, где прописано, что собственник не против сдачи его квартиры в субаренду. Это может выглядеть так: «Наймодатель не возражает против сдачи в субаренду Нанимателем жилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Образцова, д. 8а , кв. 80 , в срок с 01 января 2019 года по 08 января 2019 года».

Согласие собственника также оформляется в виде приложения, соглашения, письма или любого другого письменного документа и дополняет договор.

Вариант мошенничества

Аренда без согласия собственника квартиры

Если квартирой владеет несколько собственников, каждый из них должен дать свое согласие на сдачу квартиры. Их паспортные данные и согласие указывают в договоре найма.

Один собственник не может решить за остальных и сдать всю квартиру. Это противозаконно. Поэтому если такое произошло, то это либо невнимательность, либо заранее придуманная мошенническая схема.

Схема обмана. Квартира принадлежит, например, двум собственникам в равных долях. Договор заключает один из них - он вносит свои паспортные данные и ставит подпись. То есть наниматель получает его согласие на наем квартиры. Поскольку собственников двое, по закону согласие должны дать оба, даже если один из них решил сдать только свою долю.

Когда второй собственник узнает, что квартиру сдали без его согласия, он может обратиться в полицию и в суд и оспорить сделку. Договор найма признают недействительным, и съемщику придется искать другую квартиру.

Как себя обезопасить. Проверять правоустанавливающие документы: свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН. Если в свидетельстве или выписке вы видите несколько собственников, вписывайте в договор найма всех. Каждый из собственников должен присутствовать при подписании договора. У каждого проверьте паспорт, впишите данные в договор и обязательно проследите, чтобы все расписались в договоре.

Если не все собственники могут присутствовать на подписании договора, один из них - тот, с кем вы заключаете договор, - должен письменно подтвердить, что остальные собственники не против сделки. Это делают в виде пункта в договоре или приложения.

Такое согласие не обеспечивает полную безопасность. Бывали случаи, когда выяснялось, что другой собственник категорически против сдачи квартиры, и, несмотря на гарантии, договор признавали недействительным. Поэтому лучший вариант - договор найма со всеми собственниками или нотариальная доверенность от отсутствующих собственников на право подписания договора.

Можно договориться устно, если снимать квартиру у знакомых?

Нет, наем квартиры должен быть зафиксирован в договоре. Если вы действительно снимаете квартиру и платите за нее деньги, а не просто гостите некоторое время, подписывайте договор.

Отношения между родственниками могут испортиться, и без защиты договора вы рискуете остаться без денег и жилья.

Вариант мошенничества

Смена замков хозяином

У нанимателя появляются права на съемную квартиру, только когда он вместе с наймодателем подписал договор найма и акт приема-передачи. Если же они договорились на словах и собственник пообещал сдать квартиру, а наниматель отдал ему за это деньги, права на квартиру по-прежнему остаются у собственника. Он может делать в ней все что угодно, например менять замки на входной двери.

Схема обмана с заменой замков направлена в основном на доверчивых людей, которые не понимают важности договоров, расписок и прочих бумаг. В мире недвижимости работают только письменные договоренности.

Схема обмана. Чаще всего договор найма не заключается: наймодатель просто передает ключи и берет либо всю сумму аренды за месяц, либо задаток. Никаких расписок не дает. Затем он просит не заезжать в квартиру пару дней под предлогом того, что надо закончить мелкий ремонт или забрать вещи.

Когда наниматель приезжает в квартиру, ключ не подходит к замку. Эти несколько дней нужны были собственнику, чтобы заменить замки. Как-то подтвердить факт договоренностей с собственником обманутый наниматель не сможет, потому что нет договора найма и расписки о внесении задатка.

Как себя обезопасить. Всегда заключайте договор найма, составляйте акт приема-передачи и фиксируйте передачу денег. Если вы вносите задаток, требуйте с собственника расписку, хотя бы написанную от руки на простом листе бумаги.

Но будет лучше, если вы заранее распечатаете бланк и заполните его с собственником.

Когда передаете собственнику залог за квартиру, прописывайте это в приложении к договору о взаиморасчетах. Если собственник каждый месяц приходит к вам за деньгами, вносите новую запись в оба экземпляра договора. Если вы не видитесь с собственником и переводите ему деньги на карту, сохраняйте чеки.

Вариант мошенничества

Акции щедрости

Эту схему придумали для платежеспособных людей, которые считают свои деньги и хотят сэкономить. Если наниматель соглашается снять квартиру по заявленной цене - или, наоборот, не соглашается, - ему предлагают скидку, но просят заплатить за несколько месяцев вперед.

Схема обмана. Мошенники давят на жадность: аргументируют тем, что квартира обойдется намного дешевле. Например, жилье стоит 25 000 рублей в месяц, но если заплатить сразу за полгода вперед 120 000 рублей, то выйдет по 20 000 рублей в месяц. Это существенная экономия, поэтому многие наниматели соглашаются. Возможно, это честное предложение от собственника и никакого обмана не будет. Но бывает, что наймодатель выгоняет нанимателя из квартиры раньше срока или внезапно заменяет замки, а деньги оставляет себе.

Как себя обезопасить. Лучше вносить арендную плату только за один месяц вперед. Собственник может выгнать, сменить замки или продать квартиру, а наниматель - передумать и переехать в другое жилье. В таких случаях забрать деньги у собственника будет сложно.

Вариант мошенничества

Присвоение предоплаты

Предоплата на рынке недвижимости вносится как аванс, задаток или обеспечительный платеж. Но также предоплата - это одна из самых распространенных схем обмана. Ее вытягивают из нанимателей разными способами, а когда получают, перестают выходить на связь.

Различия между авансом, задатком и залогом

Задаток - это самый жесткий вид подстраховочных платежей. Если наниматель дал задаток, а потом передумал подписывать договор найма, задаток остается у хозяина квартиры. Если хозяин отказался от сделки, он возвращает задаток в двойном размере.

Залог, или обеспечительный платеж, - это сумма, которую наниматель передает наймодателю на случай нарушений. Если съемщик нарушил договор или причинил вред квартире, обеспечительный платеж идет в счет погашения ущерба.

Аванс - это платеж, который зачтется в последующие платежи за квартиру, если все пойдет по плану. Если же что-то пошло не так и договор подписать не удалось, наймодатель обязан вернуть аванс.

Схема обмана. Наниматель звонит по объявлению о сдаче квартиры. Ему говорят, что квартира свободна, и придумывают причину, по которой нужно перевести предоплату. Причины могут быть разные. Самых частых три:

1. Большой спрос. Чтобы квартиру не увели, просят отправить предоплату на карту собственника или риелтора, а после приехать и заключить договор.
2. Собственнику далеко ехать. Поэтому клиенту предлагают подтвердить намерение снять квартиру и перевести предоплату на карту.
3. Обязательная предоплата до заключения договора. Это условие собственника, иначе он квартиру не сдаст. Чаще так просят не всю сумму, а аванс, 2-5 тысяч рублей.

Как себя обезопасить. Не переводите предоплату. Платите деньги только после того, как посмотрите квартиру и подпишете договор найма и акт приема-передачи. Помните, что шикарные фото квартиры и низкая цена - это не подарок судьбы, а повод несколько раз проверить квартиру, собственника и договор.

Привет от жителя Перу

Это оригинальный вариант обмана с предоплатой, который начался на рынке автомобилей, а сейчас встречается на рынке аренды и продажи жилой недвижимости.

По сути, та же красивая квартира по заниженной цене и требование предоплаты. Только с собственником общаетесь по почте, поскольку он находится в другой стране.

Вам пишут примерно такое сообщение:

Добрый день!

Я объясню причину моей продажи квартиры по заниженной цене.

Я долгое время жил в России, но поскольку мои дети живут в Перу, я решил переехать. Я занимаюсь здесь бизнесом, но у меня осталась квартира в Москве и я хочу ее сдать.

Чтобы заключить договор, я должен прилететь в Москву. Но я готов ехать только к реальному клиенту, который серьезно настроен. Поэтому переведите мне задаток 10 000 рублей через систему быстрых денежных переводов «Моней Грамм» или систему «Контакт», чтобы подтвердить свои намерения.

Мне пришлите квитанцию об оплате, но закройте контрольный номер. Без него я не смогу получить перевод, можете уточнить это в банке. Так вы будете уверены в моей честности и скажите номер только после заключения договора.

Менять условия найма моей квартиры и ее цену я не намерен. Из-за этих условий я сдаю квартиру по низкой цене. Если не согласны - не тратьте мое время.

Мошенники могут быть из любой страны, но чаще - из Камеруна и Перу, поэтому сообщение будет написано с ошибками и немного коряво.

В банке подтвердят, что без контрольного номера получить деньги невозможно. Дальше вы пойдете, например, в «Вестерн-юнион» и отправите перевод. Сфотографируете квитанцию, закроете код и отправите мошеннику.

Он обвинит вас в том, что квитанция нарисована в графическом редакторе, и скинет ссылку на поддельный сайт системы денежных переводов. Там необходимо ввести все данные о переводе, в том числе контрольный номер. Появится итоговое окно, скриншот которого потребует мошенник. После этого он получит деньги и перестанет выходить на связь.

Не отвечайте на такое сообщение, а лучше сделайте скриншот и отправьте в службу поддержки сайта, где нашли объявление.

Какие документы проверить перед арендой

Проверить необходимо три документа: паспорт, свидетельство о регистрации права и/или выписку из ЕГРН и правоустанавливающий документ - чаще всего договор купли-продажи.

Паспорт гражданина РФ. Необходимо убедиться в личности наймодателей. Для этого проверьте паспорта. Военный билет, водительское удостоверение и заграничный паспорт проверять не нужно, потому что их данных нет в других документах.

Данные паспорта должны быть точно такими же, как во всех других документах. То есть ФИО, серия, номер и все другие данные должны в точности совпадать. Это подтвердит, что в документах тот же человек, что в паспорте и перед вами. Проверка паспорта - это первый и самый важный этап.

Перед арендой квартиры проверьте, настоящий ли у продавца паспорт. Вот на что рекомендую обратить внимание:

1. Нет исправлений, наклеек, кривых шрифтов.
2. Есть все водяные знаки и оттиски, шрифты, как в вашем паспорте.
3. Серия паспорта совпадает с местом выдачи. Первые две цифры серии - это код города. Например, если паспорт выдан в Санкт-Петербурге, первые две цифры - 40, если в Москве - 45. Если серия начинается с 40, а выдан паспорт в Липецке, это подделка. Список с кодами городов можно посмотреть на сайте «Твой паспорт».
4. Состояние паспорта соответствует дате выдачи. Если паспорт новый на вид, но получен три года назад, это должно насторожить.

Также проверьте, менялись ли имя и фамилия собственника. Если да, попросите у продавца свидетельство из загса о заключении или расторжении брака либо о смене имени.

Правоустанавливающие документы показывают, кто и на каком основании владеет квартирой или ее частью и кто может ее сдавать.

Вид правоустанавливающего документа зависит от того, как квартира оказалась у собственника. Если приватизировал, правоустанавливающим документом будет договор передачи квартиры в собственность. Если купил - договор купли-продажи, а если получил в наследство - свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию.

Если квартира в новостройке, правоустанавливающим документом может быть договор долевого участия в строительстве. Вместе с ним необходимо проверить акт приемки-передачи квартиры, если дом уже сдан.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности подтверждает право собственности на квартиру или ее часть. Свидетельства не будет в двух случаях:

1. Если собственник зарегистрировал право собственности на квартиру с 1991 по 1996 год. В этом случае необходимо проверить, сделана ли на правоустанавливающем документе, например на договоре купли-продажи, отметка о государственной регистрации права.
2. Если право собственности зарегистрировано после 15 июля 2016 года. С этой даты свидетельства о регистрации права отменили и заменили выпиской из ЕГРН.

Чтобы проверить свидетельство о праве собственности, сверьте документы-основания, которые в нем указаны, с реальными документами. Тип, номер и серия должны совпадать. Также проверьте адрес, этаж и площадь квартиры.

Заменяет свидетельство о регистрации права собственности. Она нужна, чтобы подтвердить собственность и список правоустанавливающих документов, а также проверить наличие других собственников. Сверьте данные из выписки - адрес, документы-основания - с правоустанавливающими документами. Все должно совпадать.

На что еще обратить внимание

Поведение собственника. Если он торопится, нервничает, грозится сдать квартиру другим, если вы прямо сейчас не примете решение, - насторожитесь. Оцените его адекватность визуально: посмотрите на него прежде всего как на человека. Вам видеться с ним каждый месяц, решать вопросы, возможно, просить помощи, поэтому снимайте квартиру у человека, который вам как минимум не противен.

Цена аренды квартиры. Не бывает идеальных вариантов по низкой цене. Отремонтированная и обставленная квартира в пяти минутах от метро не может стоить копейки. Всегда есть причина такой цены, и, возможно, это мошенничество.

Документы. Подделка документов - процедура дорогая. Поэтому часто мошенники используют эконом-вариант: подделывают документы сами или врут, почему их нет. Не снимайте квартиру, пока не увидите оригиналы документов.

Сколько денег платить

Сумму аренды платите только за один месяц. Если собственник предложит заплатить сразу за полгода вперед, отказывайтесь.

Залог - это сумма, которая успокаивает собственника на случай порчи его имущества. Например, если наниматель разобьет окно и решит съехать, собственник возьмет часть денег из залога, починит окно, а оставшуюся часть вернет. Полный возврат залога можно требовать с собственника, только если наниматель вернул квартиру в том же состоянии, что и снял.

Размер залога определяет собственник. Чаще всего встречаются три схемы внесения залога:

1. залог, равный 100% арендной стоимости квартиры за месяц, одним платежом;
2. залог, равный 100% арендной стоимости квартиры за месяц, двумя платежами, то есть разбитый на два месяца;
3. двойной залог, равный 200% арендной стоимости квартиры за месяц, одним платежом - в основном на объекты бизнес- и элит-класса.

То есть при заключении договора вы платите либо всю сумму залога, либо его часть по договоренности с собственником.

Запомнить, если собрались снимать жилье

1. Если вас просят перед показом квартиры приехать в офис и подписать договор - не соглашайтесь.
2. Проверяйте документы перед подписанием договора. Посмотрите паспорта собственников, свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН и правоустанавливающий документ, например договор купли-продажи.
3. Всегда заключайте договор найма и подписывайте акт приема-передачи квартиры.
4. Вносите арендную плату только за один месяц вперед.
5. Платите деньги, только когда увидите квартиру и собственника вживую, проверите документы, подпишете договор найма и акт приема-передачи. И не забывайте указывать ежемесячные платежи в бланке взаиморасчетов.

Над материалом работали

Автор - Мария Яковлева, редактор - Елена Евстратова, выпускающий редактор - Марина Сафонова, фоторед - Максим Копосов, информационный дизайнер - Женя Софронов, иллюстратор - Антон Калашников, ответсек - Анна Лесных, корректор - Александр Салита, верстальщик - Евгения Изотова

Статья рассказывает, как проверить документы на квартиру при аренде, разъясняет тонкости законодательства.

Операции с недвижимостью являются рискованными. Есть множество случаев, когда доверчивые наниматели попадались на уловки ушлых риэлторов. Последствия печальные: деньги за жилье агенты по недвижимости брали, а потом бесследно исчезали.

4 основные схемы мошенничества:

1. Сдается квартира нескольким собственникам без одобрения владельца. Мошенники заключают договор найма с собственником жилплощади. Затем несколько раз объект предлагается новым клиентам. С людей берут деньги. А сам владелец жилья и не подозревает, что вокруг его собственности проворачиваются хитроумные схемы.
2. Один собственник сдает жилье без согласия второго владельца. Например, один владелец отбывает наказание в местах лишения свободы, а в это время жильё предлагает в аренду второй владелец. Когда второй собственник возвращается, то спокойно выгоняет квартирантов из помещения.
3. Заселение с подселением. При осмотре недвижимости кажется, что все хорошо. Но после заселения выясняется, что в комнате слишком много соседей. По факту оказывается, что арендовано обычное койко-место, а не полноценная комната.
4. Сговор риэлтора с собственником недвижимости. Риэлтор показывает объект при съеме квартиры, берет залог. Когда квартиранты заселяются, оказывает, что хозяин жилья не так-то прост. Находит повод выселить жильцов, Например, обвиняет в порче имущества. В результате приходится съезжать.

Чтобы не выкидывать деньги на ветер при аренде квартиры, нужно проверять документы собственника и риэлтерского агентства.

Как проверить документы

Аренда жилья пройдет без проблем, если действовать по схеме:

1. Необходимо ознакомиться с отзывами об агентстве недвижимости. Если есть уже граждане, которые пострадали от их услуг, информация найдется в интернете.
2. Если уже пришли в офис, внимательно нужно ознакомиться с договором, который предлагают подписать.

Важно! Имеет значение предмет соглашение. Информационные услуги – это не то, за что нужно платить. Если оплачивается предоставление информации, то агент просто сможет дать список квартир, сдаваемых в аренду. А вот заселение уже в круг обязанностей не входит.

Сделка без обмана означает, что агент берет комиссию с клиента, но уже по факту заселения.

1. Когда поведут смотреть объект, обязательно нужно проверить паспорт собственника.
2. Проверить основание владения собственностью (соглашение купли-продажи, дарения). Сейчас право владения подтверждается выпиской из ЕГРН, ранее выдавались свидетельства. Беглый осмотр документа делать точно не стоит. Сверяются данные, указанные в выписке и паспорте. Сдавать жилье должен именно собственник и никто другой.
3. Поинтересоваться, есть ли долги по коммунальным платежам. В договоре найма может быть пункт, обязывающий нанимателя оплачивать коммунальные платежи за арендованную недвижимость. После проверки можно быть уверенным, что платить за чужие долги уже не придется.
4. Проверить доверенность, если сдавать жилье хочет доверенное лицо.
5. Обратить внимание на два пункта доверенности:

• срок ее действия;
• наличие у представителя полномочий на сдачу жилья в аренду.

1. Проверить документы, на основании которых действует опекун. Если жилье принадлежит несовершеннолетнем, то распоряжается им опекун. Полномочия подтверждаются справкой из органов опеки.
2. Выяснить, одобряют ли другие владельцы, что жилье сдается. Если одобряют, то от них должно быть письменное согласие.
3. Уточнить, кто еще будет проживать в доме. Собственник должен показать ксерокопии паспортов других лиц, пользующихся недвижимостью.

Нюансы при подписании договора

Проверять желательно, какие документы имеет собственник, и читать сам договор найма. Это соглашение является основным документом, регулирующим отношения между сторонами.

10 важных пунктов соглашения:

• ФИО сторон и реквизиты паспорта;
• список квартиросъемщиков;
• перечень граждан, которые будет проживать на жилплощади;
• точные даты, когда хозяин жилплощади может приходить для проверки и получения оплаты;
• размер арендной платы;
• дата и порядок перечисления платежей (деньги можно передавать на руки и брать расписки или переводить на карточку);
• список мебели и бытовой техники, которая находится в помещении;
• права и обязанности сторон;
• порядок возмещения ущерба;
• срок действия соглашения.

Если помещение снимается на срок больше года, то необходимо регистрировать документ в Росреестре. Но мало кто хочет заморачиваться прохождением бюрократических процедур, да и привлекать внимание налоговой инспекции.

Потому соглашение подписывается на срок менее года. Если все идет нормально, то срок проживания продлевается.

Сначала нужно проверить состояние жилья, а потому уже акт осмотра подписывать. Тогда не придется оправдываться перед собственником за царапины на ламинате. Общие формулировки, такие, как «в удовлетворительном состоянии» мало, что значат. Если есть повреждения, то нужно написать об этом в акте. Проверить желательно и состояние бытовой техники. Узнать, течет ли кран, лучше до подписания соглашения, чем после.

Если сдается помещение без ремонта, то квартиранты часто делают ремонт. Собственник может согласиться засчитать стоимость ремонтных работ в счет арендной платы. Если стороны так договорились, то информацию об этот следует отразить в договоре.

О чем нужно подумать заранее

Все важные вопросы решаются до сделки. Если жильцы берут с собой домашних животных, то такое условие указывается в договоре. Такие, казалось бы, мелочи нередко становятся причиной для выселения.

На практике случается, что документы при съеме проверены, с ними все в порядке, но квартиранты и собственник просто не могут ужиться вместе. Потому не стоит обольщаться, если заботливая бабушка проявляет слишком сильную заботу и внимание. В дальнейшем слишком тесное общение с хозяином может надоесть и послужить причиной для расторжения договора.

Сколько стоит аренда

Аренда жилья – это дорогое удовольствие. Оплачивается не только ежемесячная плата, но и залог, комиссию. Таким образом, чтобы снять жилплощадь, за цену арендуемого имущества делается тройная оплата.

Залог дается, как гарантия, что имущество останется в сохранности. Это подстраховка для хозяина жилья. Размер комиссионных может быть разный. Агенты могут брать, как скромные 10% от ежемесячной арендной платы, так и все 100%. Потому аренда, особенно, в столице, выходит такой «золотой».

Не всегда средств хватает на аренду квартиры, потому большой популярностью пользуются комнаты, особенно в столице. Тогда понадобится еще один важный документ – соглашение, где определяется порядок пользования жилплощадью. Соглашение содержит данные о том, какие комнаты закрепляются за каждым владельцем. Если соглашение имеется, то у временных жильцов проблем не будет.

Резюме

1. Вопрос, как проверить документы, имеющиеся на квартиру при аренде жилья, это первое, что нужно решить перед подписанием договора.
2. Необходимо проверить документы самого собственника, а также свидетельства на недвижимость.
3. При аренде необходимо учесть важные вопросы: кто будет проживать, одобряют ли заселение остальные владельцы, четко определить размер и срок перечисления платежей.

Арендовать жилье ˗ означает заплатить тройную цену при заселении. Комиссионные агенты получают по факту заселения.